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Quelle: div2div

Was sind REITs – Ein Überblick

Die Abkürzung REIT steht für Real Estate Investment Trust. Dabei handelt es sich um börsennotierte Unternehmen, deren Tätigkeitsschwerpunkt generell im Immobiliensektor liegt. Im Vergleich zu normalen Aktien besetzten REITs eine gewisse Sonderstellung. Diese geht zurück bis ins Jahr 1960 und beruht auf einer Entscheidung des damaligen US-Präsidenten Dwight D. Eisenhower.

Immobilienbesitz war schon immer ein solider Baustein beim Vermögensaufbau, der allerdings vielen Bevölkerungsschichten vorenthalten blieb, da in der Regel große Investitionssummen erforderlich sind. Wohnkomplexe oder Büro/Industriegebäude zu finanzieren ist für den normalen Privatanleger oft nicht möglich.

Daher hat Eisenhower die REIT-Aktien als eigene Anlageklasse ins Leben gerufen. Aktienunternehmen, deren Geschäftsfeld der Immobilienerwerb und die Vermietung oder auch die Finanzierung von Immobilienprojekten ist, werden steuerlich entlastet, wenn sie gewisse Voraussetzungen erfüllen und sich damit als REIT qualifizieren. So kann auch der Privatanleger durch Erwerb von Aktienanteilen schon mit kleineren Beträgen an der Wertschöpfung und Wertentwicklung im Immobiliensektor partizipieren.

Mittlerweile gibt es REIT-Gesetze in mehreren Ländern, darunter auch Deutschland. Die Voraussetzungen für ein Aktienunternehmen als REIT qualifiziert zu werden variieren von Land zu Land etwas. Wesentliches gemeinsames Merkmal ist allerdings, dass REITs steuerlich entlastet werden und sich im Gegenzug verpflichten müssen, ein Großteil (meist 80-90%) ihrer Gewinne an die Anteilseigner in Form von Dividenden auszuschütten. Aus diesem Grund und wegen ihres meist soliden Geschäftsmodells sind REITs bei Einkommensinvestoren sehr beliebt.

 

Arten von REITs

Im Bereich der Real Estate Investment Trusts gibt es (neben anderen) zwei grundsätzlich unterschiedliche Geschäftsmodelle. 

Das sind zum Einen die Equity-REITs, welche Immobilien direkt erwerben und diese meist langfristig an andere Unternehmen vermieten. Dazu gehören auch die sogenannten „triple-net-lease“ REITs. Dies bedeutet, dass der Mieter verpflichtet ist, die Kosten von Instandhaltung, Steuern und Versicherungen zu tragen. Die meisten REITs gehören zur Gruppe der Equity-REITs.

Auf der anderen Seite stehen die Mortage-REITs, deren Geschäftsmodell darin besteht, Immobilienprojekte zu finanzieren und Hypotheken zu erwerben bzw. auch mit Hypotheken gesicherten Krediten zu handeln, den sog. Mortage Backed Securities. Daneben gibt es auch die Hybrid-REITs, die sowohl im Equity- als auch im Mortage- Bereiche tätig sind.

Mortage-REITs weisen in der Regel eine deutlich höhere Dividenden-Rendite auf als Equity-REITs, teilweise im zweistelligen Bereich. Dies ist allerdings auch ein Hinweis auf das höhere Risiko. Das Geschäftsmodell von Mortage-REITs ist oft sehr komplex und verbunden mit hoher Fremdfinanzierung als Hebel.

Unserer Meinung nach eignen sich vor allem Equity-REITs als Baustein in einem Einkommensportfolio, welches darauf ausgerichtet ist, langfristig und verlässlich einen steigenden Ertrag zu generieren. Das Geschäftsmodell ist solide und gut nachvollziehbar, was nicht außer Acht gelassen werden sollte. Zitat Warren Buffett: “Investiere nur in eine Aktie, deren Geschäft du auch verstehst.” Zu unseren Favoriten gehören insbesondere triple net lease REITs mit einem sehr beständigen Cashflow. Ob man als Portfolio-Beimischung mit geringem Prozentanteil am Gesamtportfolio auch in Mortage-REITs investieren sollte, hängt von der persönlichen Präferenz und Risikotoleranz sowie der Erfahrung mit REITs ab.

 

Branchen

Real Estate Investment Trusts findet man in den verschiedensten Branchen der „Immobilienwelt“. So zum Beispiel REITs die in Einzelhandelsimmobilien mit großen Unternehmen als Mieter, oder in Bürogebäude investieren. Weitere Bereiche, die von REITs abgedeckt werden liegen im Medizin/Gesundheitssektor sowie im Bereich von Seniorenwohnanlagen.

Darüber hinaus gibt es REITs, welche in Industrie/- Lagergebäude oder Shopping Malls investieren und auch solche, deren Schwerpunkt im Bereich von Hotels oder Wohnimmobilien liegt. Gebäude, die Rechen- und Datenzentren beherbergen bilden das Geschäftsmodell weiterer REITs. Etwas exotischer sind dagegen REITs, die große Waldflächen bewirtschaften oder REITs aus dem Infrastrukturbereich, die Funkmasten an die Telekommunikations-Unternehmen vermieten. 

Natürlich gibt es noch weitere Tätigkeitsbereiche und eine Vielzahl unterschiedlicher REITs.

Die folgende Auflistung der verschiedenen Sektoren mit jeweils 2-3 REITs als Beispiel, soll einen kleinen, exemplarischen Überblick geben, der aber keinesfalls den Anspruch hat, umfassend oder abschließend zu sein.

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Besonderheiten der Bewertung

Wenn man nicht (nur) in REIT-ETFs sondern in einzelne REITs investiert und eigene Recherchen durchführt, fallen unweigerlich Unterschiede zur Bewertung von „normalen“ Aktiengesellschaften auf. 

Ich kann mich noch gut daran erinnern, als ich vor vielen Jahren zum ersten Mal auf die Aktie von Realty Income gestoßen bin, ohne vorher je von REITs gehört zu haben und ohne zu wissen, dass Realty Income zu dieser besonderen Form der Gesellschaft zählt. Ich habe mir also kurz! die Zahlen der Firma angesehen und nach einem Blick auf ein das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) von über 40 und einem Gewinn pro Aktie, der unter dem Auszahlungsbetrag der Dividende pro Aktie lag, schnell entschieden woanders nach Rendite zu suchen. – Ein Fehler! – 

Real Estate Investment Trusts haben aufgrund ihrer speziellen Konstruktion und steuerlichen Sonderstellung diverse Abschreibungsmöglichkeiten, die dazu führen, dass teilweise ein relativ niedriger Gewinn pro Aktie ausgewiesen wird, der nicht die Dividendenauszahlung deckt. Bei „normalen“ Aktiengesellschaften kann dies ein Anzeichen sein, dass die Dividende nicht nachhaltig ist und eine Kürzung / Streichung nicht unwahrscheinlich ist, sollte das nicht nur in einem Jahr vorkommen.

Das Kurs-Gewinn Verhältnis und der Gewinn pro Aktie im Verhältnis zur Dividende pro Aktie sind also bei REITs nicht aussagekräftig und nicht als Bewertungskriterium geeignet.

Um REITs bewerten zu können, sind zwei andere Kennzahlen wichtig. Das ist zum einen die FFO (Free Funds from Operations) bzw. die AFFO (Adjusted Funds from Operations) sowie das NAV (Net Asset Value). FFO ist ähnlich dem Cashflow und aus diesem Cashflow werden beispielsweise die Dividenden ausgezahlt. Das Verhältnis von Aktienkurs zu FFO (meist angegeben als P/FFO) ist in etwa vergleichbar dem KGV.

Mit dem Net Asset Value wird der Gesamtwert aller dem REIT gehörenden Immobilien bezeichnet. P/NAV ist die Gegenüberstellung von Kurs zu inneren Wert des REIT.

Die meisten REITs haben aus historischer Sicht ein P/FFO Verhältnis von um 15-20 und ein P/NAV von um 0.95 – 1.05. In beiden Fällen gilt natürlich, je niedriger der Wert, desto besser.

 

Fazit

Aus unserer Sicht gehören Real Estate Investment Trusts in ein gut diversifiziertes Einkommens-Portfolio. Man kann schon mit kleinen Beträgen an der Wertschöpfungskette von Immobilien teilhaben und zwar ohne die Nachteile einer eigenen Vermietung (Bspw. Ärger mit Mietern, Mietausfall, Instandhaltung etc.) in Kauf nehmen zu müssen. Die Transparenz und jederzeitige Verfügbarkeit von REITs als börsennotierte Aktien sind ein weiterer Vorteil – auch im Vergleich zu geschlossenen Immobilienfonds. 

Darüber hinaus weisen insbesondere Equity-REITs über lange Jahre eine eindrucksvolle und wesentlich bessere Gesamtperformance auf als z.B. der breit gestreute Aktienindex S&P 500. Die nachfolgen Grafik verdeutlicht dies sehr anschaulich.

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Quelle: Bloomberg

Ob man sein eigenes REIT Portfolio selbst zusammenstellt oder über REIT-ETFs investiert ist „Geschmacksache“ und hängt sicherlich auch von der Zeit, sich mit den Investments zu befassen und dem Vertrauen in die eigenen Fähigkeiten ab.

Insbesondere das solide, auf einen langfristig planbaren Cashflow angelegte Geschäftsmodell der Equity-REITs, in Kombination mit der hohen Ausschüttungsquote machen REITs für Einkommensinvestoren sehr interessant. Natürlich ist auch diese Anlageklasse nicht ohne Risiko, aber bei einer Chancen/Risiko Abwägung erfüllen Equity-REITs grundsätzlich unsere Anforderungen an ein Investment, welches einen regelmäßigen und relativ hohen Ertrag bei gleichzeitiger Sicherheit gewährleistet. Investiert man eigenständig in einzelne REITs gilt selbstverständlich auch hier, bei der Auswahl der Unternehmen die Spreu vom Weizen zu trennen.


Die nachfolgenden Watchlists beinhalten Werte, die wir im REIT-Sektor im Blick haben und deren Entwicklung wir verfolgen. Die Top 10 stellen dabei unsere Favoriten dar. Die Listen sind aber keinesfalls abschließend und nicht jedes Unternehmen auf den Listen würde aktuell zu unserem Portfolio passen.

 

 

SCS REIT 1

SCS REIT 2

Stand: 08.06.2020

 

 

Hinweis

Die vorgenannten Ausführungen stellen ausdrücklich keine! Kauf/Verkaufsempfehlung dar. Sie spiegeln lediglich unsere Meinung wider und sollen zur Anregung eigener Recherche dienen. 

Investments sind immer auch individuell zu betrachten und nicht jedes Investment passt zum Risikoprofil jeder Person.

Ich / wir sind in Realty Income, Welltower, W.P.Carey, Store Capital und Starwood Property Trust investiert.

Der Beitrag wurde mit der größtmöglichen Sorgfalt erstellt. Eine Gewähr für die Richtigkeit der Zahlen kann allerdings nicht übernommen werden.