LTC Properties

Posted by div2div on 22. Mai 2021 in Aktien

SCS LTC Logo

Unternehmensprofil

LTC Properties (LTC) ist ein 1992 gegründetes Unternehmen aus dem Sektor der Real Estate Investment Trusts (REITs) mit Firmensitz in Kalifornien / USA. LTC Properties gehört zur Gruppe der Healthcare REITs mit einem Schwerpunkt des Geschäftsmodells im Bereich Senior Housing und Skilled Nursing Facilities. Insgesamt besitzt LTC aktuell 181 Immobilien in 27 Staaten der USA, welche von den sog. Operator-Firmen (die Mieter von LTC) betrieben werden. Mit einer Marktkapitalisierung von 1,56 Mrd. USD zählt LTC Properties zu den eher kleinen REITs. LTC investiert dabei auf verschiedener Art und Weise im Healthcare Sektor. Dazu gehören Sale-leaseback Transaktionen (der klassische Erwerb der Immobilie und die -langfristige- Vermietung an den Operator), aber auch Hypotheken-Finanzierung, Joint-Ventures und strukturierte Finanzierungslösungen (bridge, mezzanine & unitrache lending).

SCS Overview

SCS Portfolio Diversification

Quelle: LTC Homepage, Investor Presentation, April 2021

Zahlen und Chart

Stand: 21.05.2021

Quelle: Mit freundlicher Genehmigung von MarketScreener.com

Income Investor Focus

LTC Properties gehört zur Kategorie der Monatszahler und ist u.a. deswegen bei Income Investoren beliebt. Unternehmen, die monatlich ihre Dividende ausschütten haben den Vorteil, dass man Teile der Dividende viel früher zur Verfügung hat und diese z.B. für Re-Investitionen oder zur Begleichung von Rechnungen nutzen kann. Selbstverständlich darf dieser (positive) Faktor nicht ausschlaggebend sein und von der Prüfung ablenken, ob das Unternehmen generell als Investment in Frage kommt.
Der Blick auf die Dividendenhistorie zeigt in den letzten 10 Jahren eine Steigerung der Ausschüttung von 0,14 USD auf derzeit 0,19 USD pro Aktie und Monat. Seit 2017 wurde die Dividende allerdings „nur“ noch konstant gehalten. Die Dividend Growth Rate (CAGR) der vergangenen 5 Jahre liegt damit bei 1,56 %, im 10-Jahreszeitraum bei 3,48 %. Auch wenn nur ein sehr geringes Dividendenwachstum zu verzeichnen ist, kann man die Dividendenhistorie insgesamt als solide bezeichnen, zumal die Startrendite von derzeit 5,82% schon ein höheres Niveau hat. Weiterhin positiv fällt auf, dass in der Krise die Dividende konstant gehalten werden konnte, im Gegensatz zu einigen Konkurrenten und großen REITs wie Ventas (VTR) oder Welltower (WELL).

Quelle: LTC Investor Presentation

Ein entscheidender Punkt ist die Sicherheit der Dividende, insbesondere für die Zukunft. Das Management von LTC strebt grundsätzlich eine Pay-Out Ratio von ca. 80% der Funds available for Distribution (FAD) an. Aufgrund der angespannten Lage infolge der Pandemie geht das Management aber davon aus, dass die Pay-Out Ratio für das Jahr 2021 deutlich über diesem Zielkorridor liegen wird. Die bislang vorhandene Sicherheitsmarge wird damit kleiner. Hintergrund sind Kosten als Unterstützung für die Mieter in der Pandemie und ein teilweiser Mietausfall bzw. Stundung (mehr dazu unter Risiken). Auf Basis der Zahlen für das 1. Quartal 2021 lag die Pay-Out Ratio bei 92% der FAD. Für das Jahr 2022 erwartet das Management eine Erholung der FAD und damit auch wieder eine Reduzierung der Pay-Out Ratio. Eine akute Gefahr einer Dividendenkürzung sehen wir derzeit nicht, wobei man die Entwicklung dahingehend genau im Auge behalten sollte.

Wenn man sich die Umsatz- und Gewinn Entwicklung bei LTC Properties anschaut, spiegelt sich dort die durch die Pandemie angespannte Lage wider. Nach einem leichten Umsatzanstieg in den letzten Jahren seit 2016 verzeichnete LTC im Jahr 2020 einen Einbruch auf 157,92 Mio. USD im Vergleich zu 185,13 Mio. USD im Jahr 2019. Die Funds From Operations (FFO) haben sich seit 2016 fast konstant um knapp über 3,00 USD pro Aktie bewegt. Im Jahr 2020 konnten noch stabile 2,99 USD pro Aktie erzielt werden. Für das Jahr 2021 wird allerdings nur noch mit 2,60 USD gerechnet. Die Ergebnisse des Q1 2021 lagen dabei unter den Erwartungen der Analysten und deutlich niedriger als im Vorjahresvergleich. (FFO von 0,62 USD pro Aktie vs 0,74 USD FFO im Q1 2020). Für das Gesamtjahr 2022 wird eine leichte Erholung auf 2,87 USD prognostiziert.
Im Ergebnis wird deutlich, dass LTC bei Umsatz und Gewinn nur schwer ein Wachstum erreicht und durch die Pandemie verständlicherweise „zurückgeworfen“ wurde. Wenn 2022 die erwartete Erholung einsetzt, sind die Aussichten für eine weiter stabil bleibende Dividende aber positiv.

Risiken

Das größte Risiko sehen wir aktuell darin, dass einige Mieter (Operators) von LTC Properties nach Ende der Unterstützung durch den CARES Act der US-Regierung in finanzielle Schwierigkeiten geraten und die Miete nicht oder nicht vollständig zahlen können. Im schlechtesten Fall kommt es zu Insolvenzen. So musste der Operator Senior Care „Chapter 11 bankruptcy“ im April 2021 anmelden. LTC hat die Zusammenarbeit daraufhin beendet und damit begonnen die Objekte zu einem anderen Operator zu übertragen. Auch bei Senior Lifestyle, einem weiteren Operator, musste LTC im Jahr 2020 Einbußen bei den Mietzahlungen hinnehmen. Von den vertraglich zustehenden 18,4 Mio. USD wurden lediglich 13,8 Mio. USD gezahlt und im Jahr 2021 stehen bislang noch alle Zahlungen aus. Bislang hat es das Management von LTC immer wieder geschafft, Lösungen für diese Probleme zu finden, aber die beiden Fälle zeigen beispielhaft die Probleme auf, mit denen LTC zu kämpfen hat. Wir gehen davon aus, dass die Lage für viele Operators angespannt bleibt und sie deshalb auch versuchen werden, günstigere Mietkonditionen bei LTC auszuhandeln. Die nachfolgenden Grafiken geben einen Überblick zu den Operators und dem Stand der Mietzahlungen.

Quelle: LTC Investor Presentation

Hinzu kommt der durch die Pandemie entstandene Kostendruck aufgrund von notwendigen Schutz- und Hygeniemaßnahmen, bei denen LTC die Operator unterstützt. Ebenso sollte man die Occupancy-Rate (Auslastungsrate) im Auge behalten, die speziell im skilled nursing Sektor generell weiterhin deutlich niedriger ist als vor der Pandemie.

Fazit

In der Gesamtschau ist LTC Properties aus unserer Sicht eine mögliche Option für Income Investoren. LTC hat ein grundsätzlich solides Geschäftsmodell und ist als Monatszahler mit einer substantiellen Dividendenrendite von 5,82% durchaus attraktiv. Positiv zu werten ist sicher die Tatsache, dass LTC die Dividende auch in der Krise stabil halten konnte. Auf der anderen Seite sollte man sich der Risiken bewusst sein und auch die Lage bei den Operators/Mietern im Auge behalten, wo die Gefahr besteht, dass insbesondere nach Auslaufen der Unterstützung durch den CARES Act der US-Regierung, Probleme sich kurz- und mittelfristig erst verschärfen, bevor eine mögliche, nachhaltige Erholung einsetzt. Wir sehen bei LTC Properties daher eher ein neutrales Chance/Risiko Verhältnis und bleiben vorerst an der Seitenlinie, um die weitere Entwicklung im Skilled Nursing- und Senior Housing Sektor noch zu beobachten.

Vielen Dank für den Besuch bei Dividende-um-Dividende!

Hinweis

Die vorgenannten Ausführungen stellen ausdrücklich keine! Kauf/Verkaufsempfehlung dar. Sie spiegeln lediglich unsere Meinung wider und sollen zur Anregung eigener Recherche dienen.

-keine Anlageberatung – 

Investments sind immer auch individuell zu betrachten und nicht jedes Investment passt zum Risikoprofil jeder Person.

Das Zahlenmaterial stammt von seekingalpha.com und der Homepage des Unternehmens.

Der Beitrag wurde mit der größtmöglichen Sorgfalt erstellt. Eine Gewähr für die Richtigkeit der Zahlen/Daten kann allerdings nicht übernommen werden.

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