Digital Realty Trust

Posted by div2div on 21. November 2020 in Aktien

SCS DLR

Unternehmensprofil

Digital Realty (DLR) ist ein im Jahr 2004 gegründetes Unternehmen aus dem REIT-Sektor mit Sitz in San Francisco/USA. Digital Realty besitzt und betreibt Data-Centers und vermietet u.a. Datenspeicher und Rechenkapazitäten. Dies reicht sowohl vom einzelnen Rechnerschrank bis hin zu maßgeschneiderten „build to suit“-Lösungen. Sie bieten zusätzlich Interconnectivitäts- und Cloudverbindungen zu den großen Cloud- Anbietern sowie umfassende Security-Lösungen. Interconnection bedeutet grundsätzlich die Zusammenschaltung von mehreren unabhängigen Netzwerken. So wird es Unternehmen ermöglicht, mit anderen Firmen Daten direkt und vertraulich über eine Plattform in einem Data-Center als gesicherten Ort, auszutauschen (Querverbindung). Die Kunden sind insbesondere große Konzerne aus der Technologie-Branche wie z.B. Facebook, Oracle, IBM, Verizon, Linkedin, AT&T etc.

DLR besitzt aktuell 284 Data-Centers weltweit, wobei der Schwerpunkt in den USA und Europa liegt. Durch die Übernahme von Interxion im März 2020 wurde die Präsenz in Europa, insbesondere in Frankfurt a.M., Paris und Amsterdam deutlich ausgebaut. Digital Realty gehört damit zu den größten REITs in diesem Sektor. Die folgenden Grafiken geben einen Überblick zur Funktionsweise von Data-Centers im Allgemeinen und zu Digital Realty Trust im Besonderen.

Quelle: Digital Realty Trust Investor Presentation, Nov. 2020

Zahlen und Chart

5-Jahres Chart, Quelle: Mit freundlicher Genehmigung von MarketScreener.com

Income Investor Focus

Grundsätzlich sollte man Data-Center REITs nicht 1 zu 1 mit klassischen REITs vergleichen, die „lediglich“ Immobilien vermieten und meist eine deutlich höhere Dividendenrendite aufweisen. Wir sehen Data-Center REITs eher als Technologie-Unternehmen mit Immobilienkomponente. Die aktuelle Dividendenrendite von Digital Realty liegt bei 3,14%, einem Wert der zwar nicht exorbitant hoch ist, aber sich im Vergleich mit anderen Technologieunternehmen eher im oberen Bereich befindet. Die Dividendenhistorie von DLR kann man als sehr solide bezeichnen, wenn man sich die kontinuierliche Erhöhung der Dividende seit 15 Jahren und eine durchschnittliche Dividendenwachstumrate von 11% (CAGR – Compound annual growth rate) vor Augen führt. Die stetigen Dividendenerhöhungen haben bspw. bei einem 10-Jahreszeitraum zu einer Yield on Cost von 7,43% geführt. Die Pay-Out Ratio ist mit 73% auf Basis der FFO und 81% auf Basis der AFFO (Adjusted Funds from Operations) für ein Unternehmen aus dem REIT-Sektor noch im „grünen“ Bereich.

Quelle: Digital Realty Trust Investor Presentation Nov 2020

Schon für das erste Quartal 2021 rechnen wir mit einer weiteren moderaten Erhöhung der Dividende.

Die Stärke des Geschäftsmodells liegt u.a. in einem regelmäßigen und sicheren Umsatz bei guten Zukunftsaussichten, da die Digitalisierung in der Gesellschaft und den Unternehmen bekanntermaßen mit großem Tempo weiter voran schreitet. Hinzu kommt, dass das Geschäftsmodell der etablierten Data-Center REITs einen gewissen Burggraben aufweist. Daten in all ihren Formen und deren Schutz sind für die meisten Unternehmen essentiell wichtig und haben deshalb viel mit Vertrauen in die jeweiligen Partner zu tun. Ohne triftigen Grund wird ein Unternehmen nicht das einmal gewählte Data-Center wechseln.

Digital Realty Trust ist aus unserer Sicht ein solides, defensives Unternehmen, welches auch die Gewinne (Core-FFO) über einen langen Zeitraum steigern konnte, einem Grundstein für rgelmäßige Dividenden-Erhöhungen. 12% Wachstum p.a. (CAGR) der FFO pro Aktie seit 2005 ist schon eine beachtliche Entwicklung.

Quelle: Digital Realty Trust, Investor Presentation Nov. 2020

Risiken

Bei Digital Realty Trust springen Risiken zwar nicht sofort ins Auge, aber man sollte sich bewusst machen, dass zumindest die Möglichkeit besteht, dass in Zukunft Überkapazitäten im Bereich der Data-Centers entstehen könnten und dadurch die Mietauslastung eventuell sinkt. Anzeichen hierfür sehen wir allerdings derzeit nicht. Darüber hinaus sollte man die Bewertung von Digital Realty Trust im Blick behalten. Durch den deutlichen Kursanstieg der letzten Jahre kann man DLR mit einem P/FFO Verhältnis von 23,26 und einem Premium von 21% zum NAV (Net Asset Value) nicht mehr als wirklich „günstig“ bezeichnen.

Fazit

In der Gesamtschau ist Digital Realty Trust aus unserer Sicht ein Unternehmen, was für langfristig orientierte Einkommens-Investoren zwei wesentliche Vorteile bietet. Zum Einen ein Geschäftsmodell, das definitiv zukunftsfähig und krisensicher ist und zum Anderen stetige Dividenden-Erhöhungen, die über einen längeren Zeitraum zu einer substantiellen Yield on Cost führen. Bei Digital Realty Trust trifft folgender Spruch von Warren Buffett unserer Ansicht nach zu: „It’s far better to buy a wonderful company at a fair price than a fair company at a wonderful price“. Die Stabilität von DLR macht das Unternehmen als defensive Beimischung im Depot für Einkommens-Investoren attraktiv.

Vielen Dank für den Besuch bei Dividende-um-Dividende!

Hinweis

Die vorgenannten Ausführungen stellen ausdrücklich keine! Kauf/Verkaufsempfehlung dar. Sie spiegeln lediglich unsere Meinung wider und sollen zur Anregung eigener Recherche dienen.

-keine Anlageberatung – 

Investments sind immer auch individuell zu betrachten und nicht jedes Investment passt zum Risikoprofil jeder Person.

Ich / wir sind in Digital Realty Trust  investiert.

Das Zahlenmaterial stammt von seekingalpha.com, gurufocus.com, marketscreener.com und der Homepage des Unternehmens.

Der Beitrag wurde mit der größtmöglichen Sorgfalt erstellt. Eine Gewähr für die Richtigkeit der Zahlen/Daten kann allerdings nicht übernommen werden.

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