Immobilienprojekt Nr. 2 – So haben wir uns entschieden

Nach dem Abschluss und den positiven Erfahrungen des ersten Immobilien-Projektes im Jahr 2016, haben wir uns entschlossen, ein weiteres Projekt in Angriff zu nehmen. Im aktuellen Beitrag möchten wir über die Erfahrungen unseres neuen Investments in eine Wohnimmobilie berichten. Wir beschrei-ben den Weg vom Entschluss der Investition bis zum Abschluss des Kauf- und Kreditvertrags.

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Welche Optionen waren verfügbar und für welche haben wir und letztendlich entschieden und warum? Natürlich haben wir auch wieder etwas dazugelernt, aber dazu später mehr.

Die Qual der Wahl

In der nachfolgenden Übersicht wird die Marktsituation zu Beginn des Jahres 2020 innerhalb der für uns interessanten Zielregion beispielhaft dargestellt. Hierbei handelt es sich um Wohnimmobilien in einem Ballungsraum im Westen Deutschlands (Stadtgebiet mit ca. 320.000 EW). Die beschriebenen Objekte bilden die Bandbreite der verfügbaren Wohnungen im Preissegment mit einem Kaufpreis um 250.000 € ab.

Da wir auch im Bereich Immobilien auf langfristige Investments setzen möchten, haben die Aspekte einer guten Perspektive, das Wohnumfeld sowie die Erreichbarkeit einen hohen Stellenwert bei der Auswahl eines passenden Objektes. Selbstverständlich sind auch der Kaufpreis, die zu erwartenden Erträge sowie kalkulierbare zukünftige Kosten weitere wesentliche Entscheidungskriterien. Entgegen der allgemeinen Erwartung zeigen die in der obigen Tabelle dargestellten Merkmale, dass ältere Bestandsimmobilien nicht immer einen deutlich günstigeren Kaufpreis haben. Vielmehr hat die angespannte Lage am Immobilienmarkt dazu geführt, dass auch für in die Jahre gekommene Objekte hohe Kaufpreise aufgerufen werden. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die anfallende Käuferprovision den tatsächlichen Kaufpreis zusätzlich anhebt. Auf die Darstellung der Kaufnebenkosten wurde hier verzichtet, da diese für alle Objekte in gleicher Weise anfallen.

Nach eingehender Abwägung der Vor- und Nachteile haben wir uns für ein Neubauobjekt entschieden, welches in der obigen Tabelle als Objekt C beschrieben ist. Der Kaufpreis für die Wohnung inklusive des Tiefgaragenstellplatzes ist auf den ersten Blick zwar am höchsten, jedoch können durch die besonderen Eigenschaften des Objektes als Kfw-Effizienzhaus 55 Fördermittel beantragt werden, welche die tatsächliche Investitionssumme um 18.000 € reduzieren. Details hierzu werden im Abschnitt „Finanzierung“ erläutert. Weiterhin erwarten wir bei einem Neubauobjekt zumindest in den ersten 10 bis 15 Jahren keine zusätzlichen Kosten für Sanierungen, was bei älteren Objekten nicht ausgeschlossen werden kann. 

Weitere Pluspunkte des Neubauobjektes sehen wir in der modernen, technisch auf dem neuesten Standard befindlichen und barrierefreien Ausstattung, der sehr guten Erreichbarkeit und der allgemeinen Attraktivität für eine breite Zielgruppe. Einzelheiten zur Lage und Ausstattung der Wohnung werden im Abschnitt „Das passende Objekt“ beschrieben. Vor dem Hintergrund der aus unserer Sicht vielen Vorteile nehmen wir in Kauf, dass eine Fertigstellung erst Ende 2020 / Anfang 2021 erfolgt und die Einnahmen durch Vermietung erst dann verbucht werden können.

Die Finanzierung

Die Finanzierung der Wohnung setzt sich aus drei verschiedenen Bausteinen zusammen. Diese bestehen aus Eigenkapital in Höhe von rund 60.000 €, einem Bankdarlehen sowie einem Kfw-Förderkredit. Das Bankdarlehen hat ein Volumen von 105.000 € mit einem Zinssatz von 0,99 % über eine Laufzeit von 10 Jahren.

Durch die Eigenschaft des Neubaus mit einem besonders geringen Energiebedarfswert (Kfw-Effizienzhaus 55) ist die Möglichkeit der Nutzung einer Förderung durch die Kfw-Bank gegeben. Hier wird das Programm 153 „Energieeffizient Bauen“ in Anspruch genommen. Da sich die Konditionen dieses Programms seit dem 24.01.2020 nochmals verbessert haben, steht hieraus ein Darlehen über 120.000 € mit einer Gesamtlaufzeit von 30 Jahren, einem Zinssatz von
0,75 % und einer Zinsbindung von 10 Jahren zur Verfügung. Eine weitere Besonderheit des Kfw-Förderprogramms 153 besteht neben einem tilgungsfreien Anlaufjahr darin, dass 12 Monate nach Auszahlung des Kreditbetrags ein Tilgungsbonus von 15 % der Darlehnssumme gewährt wird. Dies sind 18.000 €, die von der dann noch bestehenden Darlehenssumme zusätzlich erlassen werden. Insgesamt betrachtet ergibt sich durch diesen Tilgungsbonus sogar ein negativer Gesamtzinssatz für die beiden Darlehen für die ersten 10 Jahre und darüber hinaus (Abhängig von Anschlussfinanzierung).

Die Nutzung von geförderten Krediten ist regelmäßig an gewisse Anforderungen geknüpft. Die wesentlichen bestehen in unserem Fall darin, dass die Einhaltung des Kfw-Effizienzhaus 55 Standards nach Fertigstellung durch einen unabhängigen Gutachter bestätigt werden muss. Weiterhin muss die Tilgungsrate so hoch gewählt werden, dass eine vollständige Rückzahlung des Darlehens innerhalb der Laufzeit von 30 Jahren sichergestellt ist. 

Insgesamt haben wir die Finanzierung so gestaltet, dass die Raten zur Bedienung der Darlehen etwas geringer sind, als die konservativ abgeschätzten erwarteten Einnahmen über die Kaltmiete des Objektes. So erfolgt der Vermögensaufbau durch die stetige Abzahlung der Darlehen im besten Fall (ohne Leerstand) ohne weiteren Eigenkapitaleinsatz. 

Das passende Objekt

Die ausgewählte Wohnung befindet sich in der ersten Etage eines Mehrfamilienhauses innerhalb einer neuen Wohnanlage. Das Umfeld ist geprägt durch weitere Wohnnutzungen, mehrere große Arbeitgeber im Dienstleistungssektor sowie Geschäfte zur Nahversorgung. Im Zusammenhang mit der Errichtung der neuen Wohnanlage erfolgt auch der Bau einer Kita und die Gestaltung von Parkflächen zwischen den Gebäuden. 

Die Wohnung selbst hat eine Größe von ca. 58 m² mit einem kleinen Balkon, einem Abstellraum im Keller und einem Tiefgaragenstellplatz. Aufgrund der Größe und der Aufteilung der Zimmer (siehe Grundriss) ist sie geeignet für einen 1-2 Personen Haushalt. 

Quelle: div2div

Die Ausstattung der Wohnung ist modern und auf dem neuesten technischen Standard. Durch die Unterstützung der Warmwasseraufbereitung über Solarkollektoren auf dem Dach und die Heizung über Fernwärme, wird auch dem künftig wichtiger werdenden Aspekt der Nachhaltigkeit in gewissem Maße Rechnung getragen. Das Objekt befindet sich aktuell noch im Bau, daher können wir an dieser Stelle noch keinen Bericht über die Erfahrungen der Vermietung und die konkreten Einnahmen abgeben. Dies erfolgt in einem weiteren Beitrag voraussichtlich im Frühjahr 2021.

Fazit

Unsere Suche nach einem passenden Immobilieninvestment hat uns gezeigt, dass Bestandsimmobilien nicht immer deutlich günstiger sein müssen als Neubauten. Weiterhin hat sich das geduldige Vergleichen von verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten und das Abwarten der neuen Förderkonditionen durch die Kfw-Bank letztendlich gelohnt. Dennoch sind wir zufrieden, die Entscheidung relativ zügig getroffen zu haben, da die aktuellen Kaufpreise in der gesamten Wohnanlage bereits ein halbes Jahr nach unserem Kauf deutlich gestiegen sind.

Vielen Dank für den Besuch bei Dividende-um-Dividende!

Hinweis

Die vorgenannten Ausführungen stellen ausdrücklich keine! Kauf/Verkaufsempfehlung dar. Sie spiegeln lediglich unsere Meinung wider und sollen zur Anregung eigener Recherche dienen.

-keine Anlageberatung – 

Investments sind immer auch individuell zu betrachten und nicht jedes Investment passt zum Risikoprofil jeder Person.

Der Beitrag wurde mit der größtmöglichen Sorgfalt erstellt. Eine Gewähr für die Richtigkeit der Zahlen/Daten kann allerdings nicht übernommen werden.

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