Medical Properties Trust – Spezialisiert auf Krankenhaus-Immobilien

Posted by div2div on 5. September 2020 in Aktien

Unternehmensprofil

Medical Properties Trust (MPW) ist eine Firma aus dem REIT-Sektor, die im Jahr 2003 gegründet wurde und ihren Firmensitz in Birmingham/Alabama, USA hat. Das Geschäftsmodell von MPW besteht schwerpunktmäßig in der Vermietung von Immobilien aus dem Bereich Krankenhäuser und Reha-Zentren an die jeweiligen Betreiberfirmen. Den größten Anteil haben mit 81% die General Acute Care Hospitals, gefolgt von Inpatient Rehabilitation Hospitals mit 11% und Long-Term Acute Care Hospitals mit 2%. Die restlichen 6% entfallen auf anders klassifizierte Objekte.

Medical Properties Trust gehört zu der Kategorie der Triple net-lease REITs, was soviel bedeutet, dass die Betreiber für die Betriebskosten, Instandhaltung und Versicherung der Immobilie aufkommen müssen. Das Unternehmen ist überwiegend in den USA tätig, besitzt allerdings auch in Europa viele Objekte. Mit 81 Krankenhäusern und Reha-Zentren steht Deutschland hinter den USA an zweiter Stelle. Im Jahr 2019 hat MPW mit dem Erwerb von 11 Krankenhäusern in Australien für ca. 1,2 Mrd. USD das Portfolio auch in geografischer Hinsicht erweitert. Insgesamt besizt MPW aktuell ca. 390 Objekte in 9 Ländern mit ca. 42.000 Betten von 45 verschiedenen Betreibern.

Zahlen und Chart

Stand: 05.09.2020

Quelle: Mit freundlicher Genehmigung von MarketScreener.com

Income Investor Focus

Die Dividendenhistorie von Medical Properties Trust kann man insbesondere in den letzten 10 Jahren als absolut solide bezeichnen. In den Jahren 2010-2013 wurde die Dividende konstant gehalten, ab 2014 kontinuierlich erhöht. Im Februar 2020 gab MPW die Anhebung der Quartalsdividende von 0,26 USD auf nunmehr 0,27 USD bekannt. Lediglich in der Finanzkrise 2008/2009 erfolgte eine moderate Kürzung der Dividende von 25%.

Die Verlässlichkeit der Dividende aktuell und für die Zukunft ist ein weiterer zentraler Faktor für Income-Investoren. Bei einer Quartalsdividende von 0,27 USD ergibt sich eine Pay-Out Ratio auf FFO-Basis von ca. 69%, einem für REITs relativ niedrigen Wert. Dadurch bleibt ausreichend Spielraum für zukünftige Dividenden-Erhöhungen sowie für etwaige Krisenzeiten. Die Dividendenwachstumsrate liegt im 5-Jahresdurchschnitt bei 3,96%. Dies ist zwar nicht außerordentlich hoch, aber für einen Wert aus dem REIT-Sektor mit hoher aktueller Startrendite von ca. 5,9% ein respektables Wachstum.

Langfristige Dividendensicherheit und Wachstum erfordert ein intaktes, zukunftsfähiges Geschäftsmodell. Dies ist im Bereich der Gesundheitsversorgung, speziell bei Krankenhäusern, grundsätzlich der Fall. Die Gesellschaft wird im Durchschnitt im älter und die Pandemie hat zusätzlich den Stellenwert von guter Gesundheitsversorgung in den Fokus gerückt. Medical Properties Trust konnte in den vergangen Jahren den Gewinn (Funds from Operations) kontinuierlich und substantiell steigern.

Quelle: MPW Investor Presentation August 2020

Erreicht wurde dieses Gewinnwachstum auch durch stetige Erweiterung des Portfolios in Form von milliardenschweren Zukäufen. Dadurch konnte auch das Bruttovermögen (insb. Immobilienvermögen) von MPW in den letzten 10 Jahren von ca. 1,4 Mrd. USD auf ca. 17,27 Mrd. USD gesteigert werden. Die nachfolgende Abbildung verdeutlicht den rasanten Wachstumskurs und gibt einen Überblick über die Zukäufe.

Quelle: MPW Investor Presentation August 2020

Mit dieser Entwicklung der Vergrößerung des Portfolios geht auch eine weitere positive Diversifikation und Verringerung der Abhängigkeit von einzelnen Mietern/Betreiberfirmen einher. Ende 2018 hatte der Mieter/Betreiber Steward Healthcare einen Anteil von 38% an den „total pro forma assets“ von MPW, Ende 2019 betrug der Anteil nur noch 24,5%.

Bei den aktuellen Zahlen zum 2. Quartal 2020 gab MPW eine Umsatzsteigerung von 51,5% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf 291,8 Mio. USD bekannt. Die FFO lag mit 0,38 USD pro Aktie im Rahmen der Erwartungen. Für das Gesamtjahr rechnet MPW mit einer Mieteinnahmen-Quote von 98%, was für Stabilität in Krisenzeiten spricht.

Risiken

Eines der größten Risiken sehen wir aktuell in der (noch) nicht sehr ausgeprägten Diversifikation von Medical Properties Trust. Die Entwicklung geht zwar in die richtige Richtung, aber der Anteil von 24,5% eines einzelnen Mieters ist immer noch sehr hoch. Sollte dieser Mieter in ernste Schwierigkeiten kommen, stünde MPW vor einem großen Problem. Allerdings ist sich das Management dessen bewusst und verringert sukzessive diese Abhängigkeit.

Darüber hinaus stellt auch die Pandemie die Krankenhäuser vor eine echte Herausforderung in Bezug auf die Margen und die Gewinne. Viele „elective surgeries“ (aufschiebbare, „freiwillige“ Operationen) wurden und werden von Patienten verschoben oder abgesagt. Dieser Wegfall von lukrativen Untersuchungen und Operationen belastet die Krankenhäuser deutlich. Der CARES-Act der US-Regierung mit Milliarden USD an Hilfsgeldern für die Krankenhausbetreiber sorgt allerdings für etwas Entlastung. Ob dies ausreicht hängt auch von dem Fortgang der Pandemie ab und ist schwer abzuschätzen, wobei wir davon ausgehen, dass auch bei den aufschiebbaren Operationen langsam wieder „Normalität“ einkehrt.

Last but not least hat auch das rasante Wachstum von Medical Properties Trust seinen Preis in Form einer erhöhten Verschuldung sowie durch Ausgabe neuer Aktien (bspw. Kapitalerhöhung im Nov. 2019). Der Fall von deutlich ansteigenden Zinsen wäre sicherlich negativ für MPW zu werten, wobei wir aktuell nicht davon ausgehen, dass sich die Zinsen mittelfristig stark nach oben bewegen.

Fazit

In der Gesamtschau ist Medical Properties Trust (MPW) mit dem Fokus auf Krankenhäuser für uns ein interessanter Wert aus dem Sektor der Healthcare REITs. Pluspunkte sind die substantielle Dividende bei relativ niedriger Pay-Out Ratio und das solide, zukunftsfähige Geschäftsmodell. Die oben beschriebenen Risiken wie geringe Diversifikation und Auswirkungen der Pandemie auf die Gewinne der Krankenhäuser sollte man allerdings genau im Blick behalten. Auf aktuellem Niveau scheint MPW mit einem P/FFO Verhältnis von 11,96 jedenfalls nicht überbewertet. Aus unserer Sicht bietet MPW insgesamt ein attraktives Chance/Risiko Verhältnis für langfristig orientierte Income-Investoren.

Vielen Dank für den Besuch bei Dividende-um-Dividende!

Hinweis

Die vorgenannten Ausführungen stellen ausdrücklich keine! Kauf/Verkaufsempfehlung dar. Sie spiegeln lediglich unsere Meinung wider und sollen zur Anregung eigener Recherche dienen.

-keine Anlageberatung – 

Investments sind immer auch individuell zu betrachten und nicht jedes Investment passt zum Risikoprofil jeder Person.

Das Zahlenmaterial stammt von seekingalpha.com und der Homepage des Unternehmens.

Der Beitrag wurde mit der größtmöglichen Sorgfalt erstellt. Eine Gewähr für die Richtigkeit der Zahlen/Daten kann allerdings nicht übernommen werden.

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