Realty Income

Posted by div2div on 27. Mai 2020 in Aktien

 

Realty Income (O) ist ein Unternehmen aus dem Bereich der Real Estate Investment Trusts (REITs) mit Sitz in San Diego/USA. Realty Income gehört zu den sog. Triple net lease REITs, was bedeutet, dass die Mieter der Objekte für Instandhaltung, Versicherungen und Steuern etc. in Bezug auf die Gebäude verantwortlich sind. Realty Income ist mit 6.525 Mietobjekten in 49 US-Bundestaaten sowie Großbritannien einer der größten REITs aus dem Retail-Sektor. Das Unternehmen konzentriert sich dabei u.a. auf große Einzelhandelsketten wie Walgreens (Apotheken), Dollar General (Warenhäuser) oder 7-Eleven (Mischkonzern/Tankstellen  und FedEx (Logistik). Schon im Namenszusatz, Realty Income – The Monthly Dividend Company, wird die Stellung der Dividenden für das Unternehmen deutlich, welche monatlich ausgezahlt werden. Die folgende Grafik gibt einen kurzen Überblick zu den Daten&Zahlen des Unternehmens.

Quelle: Realty Income Investor Presentation

 

Chart

Quelle: Mit freundlicher Genehmigung von MarketScreener.com

 

Income Investor Focus

Im Zentrum einer Income-Strategie stehen naturgemäß die Dividenden des Unternehmens. Realty Income kann hier eine makellose Bilanz mit langer Historie von Dividendenerhöhungen vorweisen. Selbst in der Finanzkrise, die u.a. auch die Immobilienbranche betraf, bzw. von dieser ausgelöst wurde, war Realty Income in der Lage, seine Dividenden erhöhen. Wie ein Unternehmen in Krisenzeiten mit der Dividende umgeht, ist ein wesentlicher Faktor für uns und ein Fingerzeig für die Zukunft in der aktuellen Corona-Krise. Realty Income zahlt seit 1994, bzw. 599 Monaten !! verlässlich Dividende, was in der folgenden Grafik anschaulich verdeutlicht wird.

Quelle: Realty Income Investor Presentation

Für die Zukunft erwarten wir weitere moderate Dividendenerhöhungen, zumal die Pay-Out Ratio bisher mit 79,4% auf Basis der AFFO (Adjusted Funds from Operations) für einen REIT im soliden Bereich liegt. Allerdings muss man einkalkulieren, dass durch die Krise die Funds from Operations etwas sinken und damit die Pay-Out Ratio steigt. Auch wenn Realty Income durch die Corona-Krise einige Schwierigkeiten (Mietausfall bzw. Druck der Mieter hin zu Mietminderungen/Stundungen etc.) meistern muss, ist bei dieser Firma sicher, dass die Dividende nicht als erstes geopfert wird. Für die „Monthly Dividend Company“ wäre es ein massiver Image- und Identitätsverlust, wenn die Dividende gekürzt oder gar gestrichen werden müsste. Natürlich gibt es Szenarien, in denen dies auch aus Unternehmenssicht sinnvoll ist, aber erstens sehen wir derzeit! ein solches Szenario nicht und zweitens wird Realty Income alle Möglichkeiten ausschöpfen, dies zu verhindern. Bezeichnend ist in dem Zusammenhang ein aktuelles Zitat des CEO Sumit Roy: “The dividend is sacrosanct to who we are.”

Ausblick und Covid-19 Auswirkungen

Natürlich sind Lorbeeren aus der Vergangenheit keine Garantie für die Zukunft, erst Recht nicht in diesem sich schnell verändernden Umfeld. Wenn Mieter aufgrund des Lockdowns die Miete nicht mehr zahlen können oder ganze Branchen in Schwierigkeiten geraten (bspw. Kinoketten), dann lohnt es sich einen genaueren Blick darauf zu werfen, in wie weit Realty Income davon betroffen ist. Für den Monat April 2020 konnte Realty Income 83% der fälligen Mieteinnahmen verzeichnen. Die Grafik zeigt auf, welche Branchen und Unternehmen die Miete nicht komplett oder nur teilweise zahlen konnten. Nachvollziehbar gehören die Fitness- und Kinobranche dazu. In einigen Branchen wird es wahrscheinlich auch Versuche geben, geschlossene Verträge nachzuverhandeln und die Miete zu senken. Diese Risiken gilt es genau im Auge zu behalten und die kommenden Quartalszahlen werden dazu u.a. weiteren Aufschluss bringen.

Quelle: Realty Income Investor Presentation

Die Übersicht zeigt aber auch auf, dass der überwiegende Anteil der Mieteinnahmen aus Branchen kommt, welche nicht primär im Zentrum der Corona-Krise stehen und deshalb zu erwarten ist, dass diese Mieten in den kommenden Monaten/Jahren gezahlt werden können. Darüber hinaus hat Realty Income seit 1994 eine herausragende Mietauslastungsquote, die sich über die Jahre fast immer zwischen 97%-99% bewegt hat.

Fazit

Realty Income ist ein Kern-Wert in unserem International Income Portfolio (IIP) und wir planen die Position weiter auszubauen. Das Unternehmen hat bewiesen, dass es in schwierigem Umfeld agieren kann und die Dividende nicht als erstes zur Disposition steht. Auch wenn die Herausforderungen durch die Corona-Krise nicht nur marginal sind, glauben wir, dass Realty Income durch die starke Marktstellung, das Kredit- Rating von A3 und A- (Moodys und S&P), die gute Kapitalausstattung und Diversifizierung über verschiedene Branchen und Regionen die Krise meistern wird.

Ausschlaggebend ist für uns die Tatsache, dass der Schwerpunkt der Mieteinnahmen aus Branchen kommt, die auch in Zukunft benötigt werden und durch die Krise nicht oder kaum betroffen sind. Allerdings behalten wir die Entwicklung genau im Auge und werden bei möglichen Zukäufen in eher kleinen Schritten vorgehen. Auch wenn Realty Income vielleicht nicht mehr die absolute super SWAN-Aktie (Sleep Well At Night) von früher ist, halten wir das Chance/Risiko Verhältnis aus Sicht langfristig ausgerichteter Einkommens-Investoren für positiv und die Dividendenrendite von aktuell über 5% für attraktiv.

Vielen Dank für den Besuch bei Dividende-um-Dividende!

 

Hinweis

Die vorgenannten Ausführungen stellen ausdrücklich keine! Kauf/Verkaufsempfehlung dar. Sie spiegeln lediglich unsere Meinung wider und sollen zur Anregung eigener Recherche dienen. -keine Anlageberatung – 

Investments sind immer auch individuell zu betrachten und nicht jedes Investment passt zum Risikoprofil jeder Person.

Ich / wir sind in Realty Income investiert.

Der Beitrag wurde mit der größtmöglichen Sorgfalt erstellt. Eine Gewähr für die Richtigkeit der Zahlen/Daten kann allerdings nicht übernommen werden.

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