Immobilien-Investments

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In unserer Philosophie des Vermögensaufbaus, welche auf Investments mit einem regelmäßigen Ertrag ausgerichtet ist, haben auch Immobilien neben  dem Schwerpunkt der Aktien/Unternehmensbeteiligungen ihren Platz. Immobilien sind klassische Sachwerte, die zusätzlich zu Dividenden ein passives Einkommen generieren. Insbesondere aus dem Blickwinkel der Diversifkation der Anlageklassen sowie einer immer weiter steigenden Staatsverschuldung mit den evtl. langfristig auftretenden Folgen einer Geldentwertung sehen wir Immobilien als einen geeigneten Baustein bei unserem Vermögensaufbau an. Dies auch vor dem Hintergrund der unterschiedlichen Kompetenzbereiche in unserem Team. Neben den Real Estate Investment Trusts (REITs) investieren wir dabei auch direkt in Immobilien als Mietobjekte.

Bevor wir in einem folgenden Beitrag unser aktuelles Immobilienprojekt ganz konkret darstellen, möchten wir einen Überblick über die aus unserer Sicht wesentlichen Schritte auf dem Weg zu einem Immobilien-Investment geben.

 

7 Schritte zum Immobilien-Investment

Die hier beschriebenen 7 Schritte laufen nicht immer aufeinanderfolgend ab, sondern teilweise auch parallel und mit wechselseitigem Einfluss. Da unser Fokus auf der Vermietung von Wohnobjekten an Privatpersonen liegt, wird auf die Vermietung als Gewerbeimmobilien hier nicht eingegangen.

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1. Finanzierungsgrundlage

Wird der Erwerb einer Immobilie als Investmentobjekt angestrebt, sollte zunächst der finanzielle Rahmen abgesteckt werden. Dabei sind die Fragen nach der Höhe des einzusetzenden Eigenkapitals sowie der mögliche Kreditrahmen zu klären. Je nach Zinslage ist der Vergleich von erzielbaren Kreditkonditionen in Abhängigkeit des Eigenkapitaleinsatzes in Verbindung mit verschiedenen Kreditlaufzeiten zu empfehlen. Hierzu eignen sich Excel-Tools, die konkrete Vergleichsrechnungen verschiedener Finanzierungskonditionen erlauben. Teilweise kann es sinnvoll sein, ein größeres Eigenkapital einzusetzen, um einen günstigeren Zinssatz zu erhalten. Umgekehrt wird so mehr Eigenkapital gebunden, welches durch eine andere Art des Investierens möglicherweise gewinnbringender angelegt werden kann. Diese Abwägung ist immer individuell nach den eigenen Randbedingungen und Möglichkeiten durchzuführen, um den geeigneten Mittelweg zu finden. In diesem Zusammenhang macht es natürlich auch Sinn, die Angebote und Konditionen verschiedener Kreditinstitute miteinander zu vergleichen, um auch hier das für die eigene Situation am Besten passende Paket zu finden.

Ein weiterer Baustein für die Finanzierung einer Immobilie können Fördermöglichkeiten sein, die an gewisse Voraussetzungen und Eigenschaften der Immobilie geknüpft sind. Hier bietet zum Beispiel die Kfw-Bank verschiedene Förderprogramme an, die u.a. aus vergünstigten Kreditkonditionen und / oder Bonuszahlungen für bestimmte Maßnahmen bestehen können (z.B. Programm 153 „Energieeffizient Bauen“ für Neubaummobilien oder Programm 151 „Energieeffizient Sanieren“ für Bestandsimmobilien). Weitere Fördermöglichkeiten bestehen zum Teil auf Landes- bzw. kommunaler Ebene, deren Nutzung durchaus interessant sein kann. Konkrete Angebote finden sich im Internet z.B. auf einer gemeinsamen Plattform der Kfw-Bank und dem Bundesverband der Verbraucherzentralen (www.baufoerderer.de) sowie auf den Seiten der Landesbaubehörden. Bei allen Fördermöglichkeiten ist jedoch darauf zu achten, dass die Förderwürdigkeit der Immobilie nachgewiesen werden muss und die dafür erforderlichen besonderen Eigenschaften des Objektes durchaus mit einem höheren Kaufpreis verbunden sein können. Weiterhin darf mit den Bau – oder Modernisierungsmaßnahmen teilweise erst begonnen werden, wenn die Förderung bewilligt ist. Daher ist auch hier eine entsprechende Abwägung vorzunehmen. Trotzdem ist ein Überblick über die verschiedenen Fördermöglichkeiten zu empfehlen, um so Vorteile bei der Zusammenstellung der Finanzierungsbausteine optimal nutzen zu können.

Nach dem Abschluss dieser Vorüberlegungen und Recherchen steht die Größenordnung des verfügbaren Budgets fest und die Suche nach einem konkreten Objekt kann beginnen. Hierbei ist zu beachten, dass nicht das vollständige verfügbare Budget für den Kaufpreis der Immobilie angesetzt werden darf. Durch die anfallenden Kaufnebenkosten steht für den tatsächlichen Kaufpreis ein um ca. 8,5% bis 15% geringeres Budget zur Verfügung. Die Kaufnebenkosten setzen sich wie folgt zusammen:

  • Kosten für Notar und Grundbucheintrag: ca. 1,5%
    (Gerichts- und Notarkostengesetz, GNotKG)
  • Grunderwerbsteuer je Bundesland: zwischen 3,5% in Bayern und Sachsen und 6,5% in Brandenburg, Nordrhein Westfalen, im Saarland, Schleswig-Holstein und in Thüringen
  • ggfs. Maklerkosten: übliche Größenordnung zwischen 3,57% bis 7,14%
    (aktuell keine gesetzlichen Beschränkungen für die maximale Höhe und demnach frei verhandelbar)

Da es sich bei einer Investition in Immobilien um eine langfristige Anlage handelt, die mit einem sehr großen Investitionsvolumen verbunden ist, sollte bei der Abgrenzung des verfügbaren Budgets in jedem Fall darauf geachtet werden, dass dies nicht bis zum Maximum ausgereizt wird, sondern ein gewisser Spielraum verbleibt. Hier sind auch vergleichende Rechnungen mit maximalen und minimalen Einnahmen und Kosten sinnvoll (vgl. Schritt 4).

 

2. Marktbeobachtung / Marktrecherche

Um ein Gefühl für die Preisstruktur von Immobilien in Abhängigkeit der Lage, dem Baujahr und der Ausstattung bzw. dem Zustand zu bekommen, ist eine regelmäßige und kontinuierliche Beobachtung des Immobilienmarktes erforderlich. Damit stellt dieser Schritt wohl den zeitlich gesehen aufwendigsten Teil dar. Um von den vielen Angeboten nicht erschlagen zu werden und eine zielgerichtete und effiziente Recherche zu betreiben, empfiehlt es sich die Suche durch die eigenen Randbedingungen hinsichtlich Lage und Budget einzugrenzen. In einer etwas vertiefenden Studie können dann auch weitere Parameter wie Ausstattungsstandards (z.B. als Grundlage für Fördermöglichkeiten) und Umfeldbedingungen in Abhängigkeit der Zielgruppe (vgl. Schritt 3) mit einbezogen werden.

Die Preisstruktur ist regelmäßig nach Lage, Baujahr und Ausstattung bzw. Objektzustand der Immobilie gestaffelt. Größere Unterschiede lassen sich meist auch zwischen Neubau und Bestandsobjekten feststellen, obwohl diese, zumindest in Ballungsräumen, immer mehr verschwinden. Bei auf den ersten Blick sehr günstigen Angeboten für eigentlich gute Lagen, sollte immer hinterfragt werden, was der Grund hierfür ist (z.B. schlechter Objektzustand, versteckter Sanierungsbedarf, Baulasten des Grundstücks o.ä.). Denn auch bei Immobilien gibt es selten etwas geschenkt.

Als Hilfsmittel für eine belastbare Marktrecherche eignen sich die Immobilienportale im Internet sowie die Seiten von großen Maklerbüros. Ergänzend hierzu sollten auch öffentliche Informationsquellen genutzt werden, bei denen die durchschnittlichen Bodenrichtwerde und Immobilienkaufpreise der vergangenen Jahre von unabhängiger Stelle (Gutachterausschüsse) dokumentiert werden. Beispiele für solche Portale sind www.boris.nrw.de, www.gutachterausschuesse-bayern.de, www.boris-bayern.de, www.geoportal-hamburg.de/boris sowie vergleichbare Angebote in anderen Bundesländern (Stichworte: Immobilienmarktbericht, Bodenrichtwerte).

Daneben macht es auch Sinn sich über diese Themen mit Gleichgesinnten im Freundes- und Bekanntenkreis sowie in Internetforen auszutauschen, um möglichst viele und breit gestaffelte Informationen für die eigenen Entscheidungen sammeln und nutzen zu können.

 

3. Zielgruppe Vermietung / Objektauswahl

Soll eine Immobilie als Investmentobjekt genutzt werden, ist es wichtig, dass diese für private Mieter attraktiv ist. Hierbei spielen für uns nicht nur die Objektgröße, sondern auch die Ansprüche und Bedürfnisse verschiedener Zielgruppen eine Rolle. Studenten und junge Berufseinsteiger stellen andere Anforderungen an eine Wohnung als Personen im mittleren Alter oder im Ruhestand. Daher kann es bei der Auswahl eines Objektes im Vorfeld sinnvoll sein, sich über die Zielgruppe für die Vermietung Gedanken zu machen, um ein möglichst attraktives und damit gut und leicht zu vermietendes Objekt zu kaufen.

Bei den verschiedenen Zielgruppen haben die Randbedingungen Zentrale Lage vs. ruhige Lage, ÖPNV-Anbindung vs. Stellplatzangebot, Nahversorgung vs. Naherholung erwartungsgemäß unterschiedliche Prioritäten, die jedoch alle einen Einfluss auf den Kaufpreis haben können. Dabei gibt es auch viele Merkmale und Eigenschaften von Wohnimmobilien, die für alle Zielgruppen interessant sind. Nennen möchten wir hier insbesondere ein angenehmes und attraktives Wohnumfeld, helle und gut geschnittene Raumaufteilung mit Balkon oder Terrasse, ein guter Ausstattungsstandard sowie eine gute Hausgemeinschaft und ein gepflegter Gesamtzustand des Objektes.

Auch Aspekte wie Energiekosten/Nachhaltigkeit, Barrierefreiheit und der Anschluss an schnelles Internet gewinnen derzeit an Bedeutung und sollten gerade für die langfristige Nutzung des Objektes nicht unterschätzt werden.

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Sollen alle diese Vorteile für ein möglichst attraktives Mietobjekt erfüllt sein, so stellt man schnell fest, dass es die „Eierlegendewollmilchsau“ auch hier nicht gibt. Vielmehr ist gerade bei begrenztem Budget eine Abwägung zwischen „klein + fein“ oder „groß + (k)alt“ zu treffen. Für eine spätere konkrete Auswahl eines Objektes sind daher immer individuelle Abwägungen vorzunehmen. Teilweise kann es sinnvoll sein, ein Objekt zu einem geringeren Kaufpreis zu erwerben und es dann durch sinnvolle und nachhaltige Modernisierungen auf einen zeitgemäßen Wohnstandard zu bringen. Wer sich dies nicht zutraut, ist mit einem jüngeren Bestandsobjekt oder einem Neubau wahrscheinlich besser bedient. Wichtig ist, egal für welche Variante die Entscheidung getroffen wird, dass der erforderliche Sanierungsbedarf im Vorfeld fundiert und realistisch abgeschätzt wird, um später keine Überraschungen zu erleben. An dieser Stelle ist es in jedem Fall zu empfehlen, ein unabhängiges Gutachten über den Objektzustand zu beauftragen, um keine versteckten Mängel oder Sanierungsbedarf beim Kauf zu übersehen. Auch der Einblick in den Sanierungsplan der Hausverwaltung für die kommenden 5 Jahre ist ratsam, um hieraus entstehende Investitionskosten in die Kalkulation und Entscheidungsfindung mit einfließen zu lassen. Ebenfalls wichtig ist ein Auszug aus dem Grundbuch sowie ein Blick ins Baulastenverzeichnis, da diese Auskunft über möglicherweise bestehende Verbindlichkeiten oder Verpflichtungen geben, die mit dem Erwerb eines Grundstücks verbunden sind. Je umfänglicher die Informationen zu einem Objekt vorliegen, desto besser lassen sich mögliche Risiken abwägen.

Abschließend möchten wir hier auch darauf hinweisen, dass bei einer langfristigen Investition in eine Wohnimmobilie immer auch das zukünftige Potential des Objektes mitberücksichtigt werden sollte, sofern dies möglich ist.

 

4. Abwägung der Chancen und Risiken

Wie bei allen Investitionen macht es auch bei Immobilien Sinn, sich im Vorfeld Klarheit über die Chancen und Risiken zu verschaffen. Dies ist insbesondere vor dem Hintergrund der hohen Investitionssumme und der damit verbundenen Verpflichtungen für Kredite mit teilweise langen Laufzeiten wichtig. Daher ist der hier als Schritt 4 dargestellte Aspekt in Teilen auch schon ganz zu Beginn der Überlegungen zu empfehlen, in wie weit eine Immobilie für einen selbst eine interessante Investitionsmöglichkeit darstellt.

Aus diesem Grund wird der Aspekt in zwei Teile gegliedert, die sich zum Einen auf die generelle Entscheidung und zum Anderen auf die Auswahl eines bestimmten Objektes beziehen. Nachfolgend werden die aus unserer Sicht wichtigsten Beispiele der möglichen Chancen und Risiken zusammengefasst.

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Wie die Beispiele der obigen Auflistung zeigen, sind die Risiken bei einem Immobilien-Investment nicht zu unterschätzen. Daher ist es bei der Objektauswahl besonders wichtig, dass diese sorgfältig und mit der erforderlichen Gründlichkeit vorgenommen wird. Wie bei allen Investitionen kann durch eine geduldige und überlegte Entscheidung unter Berücksichtigung der eigenen Grundsätze, das Risiko auch bei Immobilien minimiert und auf ein akzeptables Maß beschränkt werden.

 

5. Abschätzung der erzielbaren Rendite

Sind bei der Objektsuche verschiedene Wohnungen in die engere Auswahl gekommen, kann für eine finale Kaufeinscheidung die erzielbare Rendite abgeschätzt werden, um die bestmögliche Investitionsentscheidung zu treffen. Hier möchten wir jedoch darauf hinweisen, dass die Abschätzung der Rendite in der Regel auf generellen Annahmen beruht und damit einer gewissen Unschärfe unterliegt. Dies gilt insbesondere dann, wenn man selbst nicht mehrere Vergleichsobjekte besitzt, von denen man die Zahlen aus langjähriger Erfahrung kennt.

Einzelne Eingangsgrößen wie Gesamtinvestition (Kaufpreis + Nebenkosten), Zinsbelastung, Steuern und Abschreibung lassen sich sehr konkret berücksichtigen. Für die Abschätzung der netto Mieteinnahmen, der Kosten für Instandhaltung und Verwaltung sowie die anfallenden Forderungen für Rücklagen sind die Nebenkostenabrechnungen / Hauskostenabrechnungen der vergangenen Jahre eine wichtige Informationsquelle. In Verbindung mit den Protokollen der Eigentümerversammlungen kann hieraus auch ein Überblick über die Höhe der vorhandenen Rücklagen der Hausgemeinschaft für Sanierungen sowie die in nächster Zeit geplanten Erhaltungsmaßnahmen gewonnen werden.

Handelt es sich nicht um eine Bestandsimmobilie sondern um einen Neubau, sollten hierfür die erforderlichen Kennwerte von ähnlichen Objekten recherchiert werden. Die erzielbaren netto Mieteinnahmen (Miete ohne Nebenkosten) lassen sich mit Hilfe der großen Onlineportale relativ gut beziffern. Bezüglich der anfallenden Kosten für Hausverwaltung und Instandhaltung wird in der Regel vom Bauträger beim Kauf ein Wert angegeben, der als Rechenwert für die Rendite genutzt werden kann.

Nach der Ermittlung der wesentlichen Eingangsgrößen kann die erzielbare Rendite wie folgt näherungsweise abgeschätzt werden (Werte bezogen auf ein Jahr):

Netto-Miete abzüglich

  • Bewirtschaftungskosten
  • Modernisierungs-/Erneuerungsmaßnahmen
  • Darlehenszinsen
  • Steuern
  • (Tilgung)*
  • (Abschreibung)*

bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital = Rendite in %
(*Durch eine erforderliche Tilgung erhöht sich das eingesetzte Eigenkapital über die Jahre. Darüber hinaus sollte man auch eine Abschreibung durch „Alterung“ der Immobilie im Blick haben).

Um die Auswirkungen kleiner Änderungen der Eingangsparameter besser bewerten zu können, empfehlen wir bei der Abschätzung der Rendite die Nutzung von Excel-Tools oder ähnlichen Hilfsmitteln. So kann eine realistische Bandbreite ermittelt werden. Auch wenn die erzielbare Rendite eine wichtige Entscheidungsgrundlage bei der Objektauswahl darstellt, sollten auch die anderen Auswahlkriterien, wie in Schritt 3 beschrieben, in die Abwägung mit einbezogen werden.

 

6. Abwicklung Immobilienerwerb

Ist die Entscheidung für ein bestimmtes Objekt gefallen, werden die Randbedingungen für den Kauf mit dem Verkäufer abgestimmt. Neben dem Kaufpreis und einer genauen Objektbeschreibung müssen auch der Übergabezustand (vermietet oder nicht, mit oder ohne bestimmten Ausstattungsgegenständen, etc.) sowie der Übergabezeitpunkt vereinbart werden. Diese Randbedingungen werden üblicherweise im Kaufvertrag dokumentiert. Je nachdem bestehen hier noch Möglichkeiten für eine Preisverhandlung.

Liegt auch eine Finanzierungszusage für den anfallenden Kaufpreis plus Nebenkosten vor, kann der Kaufvertrag unterschrieben werden. Dieser wird von einem Notar mit den vereinbarten Randbedingungen aufgesetzt. Die notarielle Beurkundung von Grundstücks-/ Immobilienkaufverträgen ist durch den Gesetzgeber vorgeschrieben (BGB § 311b). Die Auswahl des Notars erfolgt im Einvernehmen der beiden Vertragsparteien.

Die weiteren Schritte des Eigentumsübergangs erfolgen dann „Zug um Zug“. Das bedeutet, dass jede der beiden Vertragsparteien die vertraglich vereinbarten Leistungen jeweils gegenseitig Schritt für Schritt erfüllen. Der Notar begleitet diesen Prozess als unabhängiger Dritter, um eine rechtskonforme und gerechte Vertragsabwicklung zu gewährleisten.

Da es verschiedene Varianten von Immobilienkaufverträgen gibt und die Abwicklung „Zug um Zug“ relativ komplex ist, möchten wir diese Thematik hier nicht weiter vertiefen und für weitere Details auf zugehörige Fachliteratur verweisen.

Ist der Kaufvertrag abgeschlossen, so folgt in der Regel die Eintragung einer Grundschuld, als Absicherung der Finanzierung für die Bank. Die Höhe der Buchgrundschuld entspricht dem Finanzierungsdarlehen. Auch die Eintragung der Grundschuld erfolgt beim Notar. Nach Eintragung der Grundschuld steht das Darlehen zur Begleichung des Kaufpreises zur Verfügung.

Wichtig ist, dass es bei Immobilienkaufverträgen grundsätzlich kein Rücktrittsrecht gibt. Ausnahmen für den Käufer bestehen z.B. bei erheblichen Mängeln, die vorher nicht erkennbar waren. Der Verkäufer kann dann ausnahmsweise vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn der Käufer seinen vertraglich vereinbarten Pflichten, z.B. zur Zahlung des Kaufpreises, nicht nachkommt. Auch über diese Konsequenzen eines Kaufvertrages sollte man sich im Vorfeld ausreichend informieren, um unnötige Komplikationen und mögliche Schadensersatzforderungen durch den Verkäufer zu vermeiden, falls der Kaufpreis nicht vereinbarungsgemäß gezahlt werden kann.

 

7. Vermietung

Für ein erfolgreiches Inserat bei den bekannten Immobilienplattformen haben wir die Erfahrung gemacht, dass eine umfangreiche und ansprechende Beschreibung des Objektes, in der die Vorzüge der Wohnung betont werden, zielführend ist. Natürlich gehören hierzu auch aussagekräftige Fotos von der Wohnung und der zugehörigen Einrichtung (z.B. Einbauküche) sowie eine Darstellung des Grundrisses.

Für die Schaltung einer Internet-Anzeige gibt es verschiedene Konditionen, die u.a. von der Laufzeit der Anzeige abhängig sind. Während der gültigen Laufzeit kann die Anzeige auch überarbeitet werden, sofern dies erforderlich ist.

Die Auswahl bei den Mietinteressenten stellt zum Abschluss des Investments noch einmal eine spannende Aufgabe dar. Um die groben Randbedingungen zu erfragen, nutzen wir einen Vordruck zur Mieterselbstauskunft, zu der auch die Vorlage der Gehaltsbescheinigungen der letzten drei Monate sowie eine gültige Schufa-Auskunft zählen. Vorlagen hierfür finden sich, oft auch kostenfrei, im Internet. Diese können bei Bedarf durch eigene Abfragen vervollständigt werden.

Neben dieser allgemeinen Selbstauskunft ist für uns auch der persönliche Kontakt im Zusammenhang mit der Wohnungsbesichtigung wichtig. Da wir an einer möglichst langfristigen Vermietung und an einem guten Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter interessiert sind, spielen dabei auch persönliche Eigenschaften eine Rolle. Diese versuchen wir in der Regel zu zweit beim Besichtigungstermin herauszufinden, um einen passenden Mieter zu finden. Die Abfrage des Kontaktes des Vorvermieters kann abschließend ergänzende Informationen liefern, sofern über die Vertrauenswürdigkeit des Mieters Bedenken bestehen.

Für die Gestaltung des Mietvertrags gibt es viele Möglichkeiten. Große Immobilienvermieter haben hier meist ihre eigenen Vertragsvorlagen. Für die Vermietung einzelner Objekte ist die Nutzung von Vorlagen bekannter Verbände unserer Ansicht nach sinnvoll, da diese Verträge auf die aktuellen Gesetzte und Vorschriften abgestimmt sind und damit auch juristisch eine sichere Grundlage für den Mietvertrag darstellen. Die Kosten für einen Vertrag liegen mit weniger als 10€ in einer fairen Größenordnung.

 

Vielen Dank für den Besuch bei Dividende-um-Dividende!

 

 

Hinweis

Die vorgenannten Ausführungen stellen ausdrücklich keine! Kauf/Verkaufsempfehlung dar. Sie spiegeln lediglich unsere Meinung wider und sollen zur Anregung eigener Recherche dienen. -keine Anlageberatung – 

Investments sind immer auch individuell zu betrachten und nicht jedes Investment passt zum Risikoprofil jeder Person.

Der Beitrag wurde mit der größtmöglichen Sorgfalt erstellt. Eine Gewähr für die Richtigkeit der Zahlen/Daten kann allerdings nicht übernommen werden.

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